UTO財經|菲嚟開股 | 陳顯歷:義合控股拓元宇宙+物管概念
UTO財經|菲嚟開股 | 陳顯歷:義合控股拓元宇宙+物管概念
義合控股主要從事建築及土木工程業務，近年涉足生物製藥及承租分租業務。去年開始，義合控股對業務進行大幅度重整，首先出售附屬公司華大海洋，及時中止對生物製藥的投入，出售華大海洋同時錄得逾5000萬收益。
中止生物製藥業務的同時，義合將資源集中發展廣州物業市場的承租分租業務，同時探索透過為租戶提供元宇宙營銷及管理服務來提升投資回報。
承租分租業務的模式簡單，且無須背負重資產，最重要是管理得宜。簡而言之，就是與資產方簽訂長期合約，以確保長遠穩定而可控的租金開支，同時，承租方於免租期間已開始對物業資產進行優化，並以較高的租金徠優質租客，這和地產商拿地有異曲同工之妙，分別只是地產商拿地後尚要向銀行抵押取得融資，而承租分租則只須按年甚至按季繳納租金，若按首期資金與租金差額，回報每年可達25%-30%。
因而，如義合能在逐次開展項目，即使沒有向市場吸納新資金，理論上已經可以每2-3年將租金淨收益翻一番。
周初，義合控股(01662)發出一個新的租賃公告，義合透過其子公司義合青創與廣州混城資本管理簽訂協議，承租廣州華新集團旗下物業華新匯1號及2號樓長達12年10個月，兩幢物業總建築樓面面積約達12,000平方米，涉資人民幣約1.81億元(折合約2.22億港元)。租賃協議已獲得公司持股合共65.6%的主要股東書面批准。
使用權資產分租業務規模急增
計入最新簽訂的廣州華新匯1號樓及2號樓租賃協議，再綜合義合過去1年租入的其他大型物業，義合於一年間，於廣州巿取得的分租總建築面積已超過39,000平方米。集團預期未來將持續關注租賃物業巿場的潛在機會，擇機進一步增大相關的分租物業組合。
翻查過去一年公告，可以發現義合由去年三月份開始，已開始著力於中國內地尋選優質物業資產，透過簽訂長期租賃協議以開展分租業務，其中包括：
– 2021年3月25日：與廣州健康小鎮產業園有限公司若干物業分租業務訂立協議。
– 2021年3月31日：與深圳市深夢投資集團有限公司就廣州若干物業分租業務訂立協議。
2021年9月23日，與廣東民大投資集團有限公司就廣州若干物業分租業務訂立協議。
收租+增值回報率高
分租與傳統收租或者房產信託不同，房產信託或收租資產由於資產價格較高，併購較難，所以只能夠靠股息回報。分租的優點正是房託和收租股的缺點。
承租分租模式，其特點傾向輕資產，更似是物管公司，但除了物管服務或其他增值服務外，同時可收取租金，並藉此賺取差價。因此，對物業管理及增值服務越完善，賺得的租金及增值服務收入越高，而投資回報率則可比25-30%有更大的增值空間。
至於義合控股，似乎未來會主打「元宇宙」概念，以筆者理解，可以包括為租戶提供虛擬實景直播室、透過與協作軟件公司合作提供各種協作工具、為租戶搭建元宇宙空間使用權以及元宇宙營銷方案及實施團隊等等。
義合控股新業務屬於輕資產模式，未來估值更傾向於銀行+物管模式，或者說租金差+增值服務模式，其截至三月底止全年業績將於六月底前公佈，屆時可以計算到此業務的投資回報率(ROI)，至於長遠會否有分拆可能，目前仍言之尚早，如果我是管理層，當承租物業組合達到10萬平方米，或者可以考慮以此來達到更大的市值。但總結一句，這條路走下去，六億市值就實在太便宜了。
Eric陳顯歷
獨立股評人，前跨國企業信貸分析員，現證券公司負責人，財經台嘉賓，財經雜誌作家
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圖片來源:網絡
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