UTO財經 | 菲嚟開股 | 藺常念：招商局商業房託基金(01503.HK)

看好大灣區收益反彈力度，招商局商業房託基金具長期投資價值

大市市況近日波動，不少新經濟股股價回落，投資者要在波動市持盈保泰，目前處於減息週期，投資者想追求穩定收息，房託可說是一個不錯選擇。

持有深圳高端寫字樓新時代廣場、數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期以及花園城購物中心的招商局商業房託基金(01503.HK)收益總額輕微減少至370.1百萬元(人民幣、下同)，主要是年內向租戶提供了23.8百萬元的一次性租金減免。如排除因疫情提供的租金減免，2020年收入與2019年收入基本持平，在疫情及經濟下行的情況下實屬不易。全年每基金單位分派0.1721港元，保持100%的分派比率。2020年仍處於招商房託上市時分派承諾的保證期內，全年實際分派最終為每基金單位0.2360港元。按2021年3月16日收市價計算，分派率為8.97%。

期內，經重估後，物業市值按年略略增加至6,644百萬元。基金單位持有人應佔資產淨值也有所提升，每基金單位增長至3.47元。

2020年是商業房地產經營異常困難的一年，而招商房託2020年業績及運營卻保持穩健。反之，2021年地房地產行業雖然仍或面臨一些貨幣政策寬鬆度降低及房地產信貸收緊風險，但中國經濟運行已逐步恢復疫前水準，宏觀政策回歸穩健中性，而招商房託旗下物業地處深圳，受惠於中央在粵港澳大灣區的支持政策，深圳經濟發展一向不錯，當地的科技創新環境及開放性的金融服務業，利好進一步推動物業租金及估值穩定及長期成長，緩解全國層面的租金壓力。管理人將積極拓展北京上海一綫城市並在適當時機進入強二綫城市以尋求投資組合於區域上的平衡。

令筆者憧憬，證監會去年12月修訂了《房地產投資信託基金守則》，包括容許房託基金在符合各項條件的情況下，投資於少數權益物業、放寬物業發展項目不可以超過現有資產總值10%的上限規定，以及將基金的借款限額提高至資產總值的50%等，此有助放寬房託的經營限制，讓基金進行投資時有更大的靈活性。

現時，國內消費力不斷增強的趨勢及其為國內零售商業帶來的發展潛能，隨著時間的推移，管理人也將加大對零售商業項目的投入，使投資組合中寫字樓與零售的比例更趨向均衡，物業組合分散有助降低經營風險。此外，管理人也表明將持續投入資金，推進存量資產的升級改造，全面提升物業品質及收益。改造工程有望於一兩年內完成，將有助於改善招商房託的品牌形象，這些計劃有助提高物業質素，在未來亦可以提升租金回報。

在整體板塊上，招商局商業房託基金平日交投屬活躍，且現價約2.63港元剛突破三個月高位，走勢呈強。根據在港交所權益披露上顯示，除控股股東China Merchants Group Limited持有35.46%長倉外，HSBC International Trustee Limited及Pacific Asset Management Co., Ltd.也分別持有13.02%及12.16%，他們屬專業的長線價值型投資者，對投資者有相當的參考作用。此外，管理人也重視招商房託在ESG方面的表現，料將可持續發展的理念貫穿招商房託的企業文化價值鏈和業務發展過程中，利好吸引更多長線基金吸納。不妨於現價分注收集，中線上望3.2港元，長線亦是一隻進可攻、退可守的不錯股票。