UTO財經 |菲一般講股 | 龔成: 【樓市長期向上】（二）

2021-03-05 UTO

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UTO財經|菲一般講股 | 龔成: 【樓市長期向上】（二）

（這篇文在2015年已發表，這次是再出多次，內容無改過。但由於不少因素現在仍適合，所以發表多次）

–需求與購買力–

分析員所講樓價下跌的因素，其中一個是樓價與市民購買力脫節，所以高樓價不會長期維持，必然大跌。任何物品的價格都由供應需求組成，而這供應需求的背後沿自多種因素，短期或許由情緒影響，長期則由價值主導。自政府推出辣招後，短炒的需求已不存在，需求只剩下用家及長線投資者。

先講用家，現時的樓價的確令市民難以負擔，但無奈很多人仍是終要買樓的，他們不是不買，而是延遲買，或是選擇買一些較細的單位。這樣問題就來了，需求沒有減少，只是發生在不同時期，要買的終要買。當然，樓價高企令一些人想買但無法買到，而這些人可能會選儲更多首期，有更大的購買力才去買。

即是說，樓價在超高企的時候只有很少人有能力買樓，但他們會儲錢，以及對超高樓價盲目，就算超高樓價無法維持，只要樓跌略為下跌，由超高價跌至高價，之前的忍住唔買的需求就會再次出動，在樓價與市民購買力脫節程度減少下已成為新平衡點，所以樓價下跌其實有限。

同時，雖然市民購買力與樓價脫節，但不少買樓人士會退而求其次，在這樣的能力下，由原本想買的單位，轉買較細的單位，需求不變，只是當中的調整。

–樓價與購買力–

另一點是，樓價與市民購買力是否成必然關係？其實是未必的，因為樓市並不是只有用家這一方的需求。以澳門的樓價來說明，十年前一個單位約三十萬，現時一個單三百萬是基本，因為以前澳門是一個小城市，但自賭權更開放後，賭博收入現時已超過拉斯維加斯。

在投資者眼中，整個定位已經不同，資產價值當然大不同，投資者比較環球資產價值，當地的發展潛力，以及投資回報等，在澳門的個案中，可看出當地樓價與市民的購買力不一定成必然關係。

的而且確，樓價與收入的比例是其中一個衡量樓價平貴的水平，而過往香港樓市，如1981年，及1997年在這指標達至很高的水平後，都出現大幅回落，而現時樓市亦出現類似的情況。所以，這絕對反映樓市不健康，及處偏貴水平，但這不代表不可以更貴，又或必然會像97般下跌一半。

上述所講澳門樓市就最易理解，以前可能用總人工3年就可買到一層樓，現時要用上15年，那會不會跌回只用3年就能買樓的年代，當然不能。因為以前買的是小城市的物業，現時買的是大都會中的物業，概念上已是不一樣的商品。

就算樓價回落，其平均年期都必然會比以往的高，例如以往平均是3年能買樓，這是合理的，現在平均是10年能買樓，這在這年代已是合理的。香港情況也一樣，交通更完善令新界樓價值提升，香港比97回歸前的定位亦不同，更為中國的城市，更與中國融合，香港樓已不只是為香港人而存在。

–定位與價值的問題–

即是說，就算香港樓由痛苦指數15年薪金，下跌至13年，香港樓仍是偏貴，仍是很痛苦的水平，但在其他人眼中，已到達吸引的水平，那就會令需求上升令價格上升，因為你的痛苦指數並不是他的痛苦指數，國際投資者眼中不一定適用。

而就算是香港人，一些已供完樓、人工在近年大升的打工仔、手頭有充裕資金的投資者，所謂的痛苦指數對他都是無影響的。所以這因素會令樓價回落，但是否能令樓價大跌那就未必了。

組成需求的除了用家外，另一方就是投資者，投資者決定投資物業與否，基於幾個因素，該投資的成本，物業的回報率，其他投資工具的回報率。

資金成本受利息因素影響，之前已講美國加息步伐不會快，因此令這方面的影響有限，另一方面是租金回報，除非租金有較大的回落，否則回報率不太影響，而租金回落取決於兩個因素，就是市場供應，以及經濟情況。市場供應看不到會大幅增長，而經濟情況亦不見得會向下，所以租金難以回落，這就令投資者投資物業的回報仍然保持在這水平，因此令這方的需求仍在。

除非加息力度很大，令投資物業的淨回報大幅減少，就有可能出現較似樣的下跌。現時租金回報4厘，供樓利息成本不足2厘，淨息差賺2厘，但當年97、98年租金回報4厘，供樓成本10厘，要蝕息差6厘，每賣一層樓就可減少每月蝕6厘的利息，賣樓壓力大，市場供樓者多自然令樓價向下。