UTO財經|菲一般講股 | 龔成:《財務自由行》第139回 建立財務自由之路 股樓平衡策略(3)
UTO財經|菲一般講股 | 龔成:《財務自由行》第139回 建立財務自由之路 股樓平衡策略(3)
到了29歲，樓價與租金都上調3%，租金為$8,583，供款為$8,593，物業產生負$10的月現金流，這時可預計隨著往後的租金調升，「資產」的作用將愈來愈明顯，假設28歲至35歲期間，收入與支出都維持在$16,000及$8,000，即每月都能儲起$8,000。
可投資的金額再加上物業的淨租金回報，例如30歲為$8,000+ $248，即每月可投資的金額為$8,248，一年能儲$98,976，這資金以12%回報率滾存。
由28至35歲，做法相同，薪金裡每月儲起$8,000，由於每年都能加租3%，故到35歲物業的月被動收入已增至$1,656，令每月可投資的資金為$9,656，同樣12%回報率滾存，物業作為資產的力量開始出現。經過了8年時間的努力，到了36歲，在購買下一個物業時，股票部分的價值總共有$175萬。
–第二個物業–
到了36歲，假設收入和支出分別加至$20,000及$10,000。這時樓價升幅以每年上升3%計，即是已升至$253萬元，而租金亦漲至$10,556。
第二個物業同樣以相同質素的細價樓為目標，即是樓價為$253萬元，這物業做五成按揭，借$126萬，分30年供款，4%利率，月供$6,015。由於只需借5成，可買入連租約的物業，因這類物業的租金可計作收入70%，令借貸力提升，只要有租金收入證明，這兩個物業的收入均能作為收入，以此提高借貸力。
在計算是否能借到貸款時，應該要考慮：薪金收入是$20,000、物業一的租金收入是$10,556、物業二的租金收入是$10,556、物業一的供款是$8,593。
以供款佔入息比率50%計算，餘下每月可供款為（$20,000 + $10,556元 X 2 X 70%）X 50% – $8,593= $8,796，由於計算所得金額比$6,015大，因此，買入物業二以月供$6,015的借貸，能夠順利通過。（上述計算裡的各比率，會因政府當時的樓市政策而有所調整，各位在真正進行前，必須了解當刻的實際情況）
現以借五成的方法買入第二個物業，樓價$253萬，借五成即$126萬元，分30年供款，4%利率，月供為$6,015，首期$127萬，假設各雜費及相關支出為8萬，即合共所需資金為$135萬，這時持有的股票價值$175萬，沽出價值$135萬的股票作買樓之用。
物業二租金為$10,556，供款為$6,015，被動收入為$4,541，兩個物業的被動收入合共$6,505。
即是在完成買入第二個物業後，每月可投資的金額為$10,000（薪金部分的儲蓄）+ $6,505（被動收入），即是$16,505。沽出股票，套現$135萬後，剩餘價值$40萬股票，再加上新投入的資金，都會以12%的回報率去繼續滾存。
這時可自行計算一下負債比率，檢視是否處於健康水平：
‧ 物業1市值$253萬，借貸餘額$151萬
‧ 物業2市值$253萬，借貸餘額$126萬
‧ 股票市值$40萬
總負債比率為（$151萬 + $126萬）÷（$253萬 + $253萬 + $40萬）= 50.7%。由此可見，屬於健康的水平。
單一資產比率為（$253萬 + $253萬）÷（$253萬 + $253萬+ $40萬）= 92.7%。以36歲的年齡計，勉強算是可以接受的水平。
（有關負比率以及單一資產比率的可接受水平，可以參考【圖2-4】（P.74）、【圖2-5】（P.75））
在36歲至43歲這段期間，薪金部分都是每月儲$10,000，憑藉租金保持上升，每月可投資的金額亦會一直上升。
到了44歲，購入第三個物業之前，就擁有了兩個物業資產，加上價值$371萬的股票。股票部分得以快速增值，除基於12%的複息回報之外，亦因為每月投入的資金不少。
例如43歲時，一個物業的租金已上漲至$12,983，兩個物業的被動收入合共$11,358，加上薪金儲得的$10,000，每月可投資金額就有$21,358，一年已有$25萬，可見其累積財富的能力甚高。
可見以資產滾大資產的模式，在此運作得很好，利用被動收入壯大資金，累積股票資產，再透過股票增值快的特性，令財富加快增值，然後利用物業借貸的特性，透過「系統」借取資金，將貶值現金轉化成增值的資產，再利用物業資產所產生的現金流，不斷地作良性循環，這樣的話，財富已能夠不斷自行增值。
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龔成老師
‧財經書作家，財務學學士學位，多年銀行投資工作，10年投資經驗，曾獲多個港澳傳媒訪問
‧股票課程導師，港澳學生逾3千，人氣博客，FB專頁超150,000粉絲
‧暢銷書《股票勝經》、《50值博倍升股》、《80後3百萬富翁》等
‧《經濟一週》理財節目致富教練、《華富財經》專欄
若然你有問題想向龔成老師發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成。
圖片來源:網絡
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